1.了解对冲账户

为什么要把对冲账户（Offset Account)这个话题放在最开始呢？因为这是澳洲房贷里最重要的一个因素您需要了解，这会帮助您决定您想贷多少，这个会在后面讲到。

对冲帐户的其实就是一个普通银行交易帐户，您把这个账户设置为您的贷款账户的对冲账户以后，在对冲账户里的钱就可以对冲您的贷款余额，从而减少需要支付的利息。而且你可以随时使用对冲账户里的钱，不受任何限制。

假设您的按揭贷款为 70万澳元，利率为 6%/年，如果没有对冲账户，您一年需要支付的利息是700,000×6%=42000澳元

如果有对冲账户，而且对冲账户里面平均保持 20万澳元 在，那么您一年需要支付的利息是（700,000 – 200,000) x6%=30000澳元，这样对冲冲账户里的20万澳元中每年为您节省12000的利息支出。

小提示：

1. 尽管对冲账户里的钱帮您省了利息，大部分情况下您每个还款周期（星期，两星期，月）的还款额度还是会保持不变，只不过您还了更多的本金，这样会帮助您提前还完贷款。
2. 您对冲账户里的钱是直接减少您应该付给银行的利息支付，它并没有产生利息收入，因为在澳洲您的利息收入是要和您其他收入加在一起交税的。这就是为什么您如果有余钱，您应该需要使用对冲账户，否则您多交了利息，同时存钱产生的利息还要交税，而且房贷利息比存款利息肯定要高。
3. 在澳洲，住房贷款利息最低的

您也可以点击这里去我们的”房屋贷款“页面的”什么是对冲账户（Offset Account)“查看更多关于对冲账户信息。

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2.您的签证状态

如果您是海外投资者，您在购买澳洲的房产前，需要向澳洲税务局(ATO)申请。

如果您是澳大利亚永久居民（PR)，公民，或者其他符合要求的首次购房者，那么您可以通过联邦和各州/领地政府提供的一系列福利和计划，帮助您更容易进入房地产市场。这些福利旨在减轻购房负担，以下是详细信息：

联邦政府福利

1. 首次购房担保计划（First Home Guarantee, FHBG）
   • 允许符合条件的首次购房者仅需5%的首付款即可购买房产，无需支付贷款保险（LMI）。
   • 政府为贷款的15%部分提供担保。
2. 区域首次购房担保计划（Regional First Home Buyer Guarantee, RFHBG）
   • 类似于FHBG，但针对区域购房者，鼓励在非大城市地区购买房产。
3. 家庭购房担保计划（Family Home Guarantee, FHG）
   • 为单亲家庭设计，允许他们仅需2%的首付款即可购买房产。
4. 首次购房超级储蓄计划（First Home Super Saver Scheme, FHSSS）
   • 允许首次购房者通过退休金账户为购房储蓄首付款。
   • 每年最多可提取 $15,000，总额不超过 $50,000，并享受税收优惠。
5. 政府共同持有计划（Help to Buy Scheme）
   • 个人只付2%，政府最多可以出40%（新房），或者30%（旧房）
   • 根据出资比例，政府将享有该房产相应比例产权。

各州和领地福利

每个州和领地提供不同的首次购房激励措施，以下为总结：

维多利亚州（Victoria）

• 首次购房者补助金（First Home Owner Grant, FHOG）：补助为 $10,000（适用于价值不超过 $750,000 的新房）。
• 维州房产购房基金共享产权计划Victorian Homebuyer Fund (VHF) Shared Equity Scheme: 政府可为购房支付最多 25% 的房价，以换取房产的同等份额。买家仅需支付5%首付款，并免除贷款保险（LMI）。可用于新房或二手房。个人年收入不超过 12.5万澳元，夫妻年收入不超过 20万澳元。房产价格上限：大都市区 95万澳元，偏远地区 60万澳元。
• 印花税减免：价值不超过 $600,000 的房产可享全额豁免，价值 $600,000-$750,000 的房产享部分减免。

新南威尔士州（New South Wales）

• 首次购房者补助金（新房）：新房购房者可获 $10,000 补助，需符合价格上限。
• 首次购房者援助计划：价值不超过 $650,000 的房产可享全额印花税豁免，$650,000-$800,000 的房产享部分减免。

昆士兰州（Queensland）

• 首次购房者补助金：购买价值不超过 $750,000 的新房可获 $15,000 补助。
• 印花税减免：价值不超过 $500,000 的房产可享全额豁免，$500,000-$550,000 的房产享部分减免。

西澳大利亚州（Western Australia）

• 首次购房者补助金：购买新房或自建房产可获 $10,000 补助。
• 印花税豁免：适用于价值不超过 $430,000 的房产和价值不超过 $300,000 的土地。

南澳大利亚州（South Australia）

• 首次购房者补助金：购买价值不超过 $575,000 的新房可获 $15,000 补助。

塔斯马尼亚州（Tasmania）

• 首次购房者补助金：购买新房可获 $30,000 补助（临时政策，请随时更新信息）。
• 印花税减免：适用于符合条件的房产。

北领地（Northern Territory）

• 首次购房者补助金：购买新房可获 $10,000 补助。
• 建房支持：为建造新房的购房者提供额外激励。

澳大利亚首都领地（Australian Capital Territory）

• 购房者减免计划（Home Buyer Concession Scheme）：为符合条件的购房者提供印花税减免。

主要注意事项

• 各计划和福利的资格条件因州和计划而异（例如，收入限制、房产价值上限）。
• 大多数补助和减免针对新房，以鼓励新房建设。
• 某些计划要求购房者在一定期限内将房产用作自住。

注意：以上信息随时可能会发生变化，请查询相关政府网站，或者联系我们咨询！

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3.您的信用记录

信用报告 是澳大利亚记录个人信用历史的详细文件，由信用报告机构维护。它反映了您的借款和还款活动，当您申请贷款、信用卡或其他金融产品时，贷方会用它来评估您的信用能力。信用报告主要包括个人信息，信用账户，还款记录，信用查询，违约和负面记录，信用评分等。

信用报告的重要性

• 贷款审批：贷方会查看您的信用报告以评估贷款风险。
• 利率影响：良好的信用记录有助于获得较低的利率和更优惠的条件。
• 财务健康：定期检查信用报告有助于确保没有错误或欺诈行为。

不管是否打算买房，你应该养成一个定期检查您的信用报告的习惯，同时维持一个好的信用记录。尤其在打算买房前，您应该查询自己的信用报告，确保你的信用记录良好。只要符合条件，您可以免费从下面的信用报告机构免费获取一份您的信用报告：

Equifax：www.equifax.com.au

Experian：www.experian.com.au

illion：www.illion.com.au

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4.使用贷款中介

贷款中介是借款人与贷款机构之间的桥梁，他们在整个贷款过程中提供个性化建议和支持。在澳洲使用贷款中介可以简化贷款流程、节省时间，并帮助您获得更好的财务结果。借助他们的专业知识和广泛的贷款机构资源，贷款中介确保为您找到符合您目标的贷款产品，同时在整个过程中提供宝贵的支持。绝大部分情况下，中介的服务费用由贷款机构支付，对您来说是免费的。

首先根据澳洲的法律要求，贷款中介必须获得资质并在“澳大利亚投资与证券委员会”（Australian Securities & Investments Commission – ASIC)登记注册，同时贷款中介必须要买保额在几百万澳元的职业保险，而且根据澳大利亚《国家消费者信贷保护法》(National Consumer Credit Protection Act)的要求，澳洲贷款中介必须以客户的最大利益为优先，确保他们的建议符合您的财务需求，最后贷款中介必须是澳大利亚金融投诉局（Australian Financial Complaints Authority – AFCA）会员。从法律层面上贷款中介必须以你的最大利益为优先，如果他们没有履行法律要求，您对他们的服务不满意或者他们对你造成了损失，你可以要求他们弥补过错，甚至赔偿您的损失，如果您和他们的争端不能解决，你可以投诉到澳大利亚金融投诉局。

所以当你找贷款中介的时候，第一件事情你要确保这个贷款中介是有资质并且在澳大利亚投资与证券委员会”（Australian Securities & Investments Commission – ASIC)登记注册的，并且确保贷款中介的状态是活跃的（current），你可以在ASIC网站免费查询你想使用的贷款中介是否在ASIC注册以及当前状态，点击这里联系我们如果你需要我们帮助你查询确认。

在澳洲，使用贷款中介合作有以下几个主要优势：

1. 接触广泛的贷款机构

• 多样化选择：贷款中介可接触多家银行、信用社和专业贷款机构，这种广泛的网络帮助他们为您找到最符合您财务状况的贷款产品。
• 量身定制的解决方案：无论您是首次购房者、投资者还是需要再融资，贷款中介都可以推荐适合您的产品。

2. 专业建议和指导

• 市场知识：贷款中介熟知最新的贷款产品、利率和政策，为您提供准确可靠的建议。
• 简化流程：他们会解释复杂的术语，指导您完成文件，并帮助您满足贷款机构的要求。

3. 节省时间和精力

• 简化申请：贷款中介代您比较不同贷款机构并完成申请流程，省去了您自己申请多家机构的麻烦。
• 单一联系人：中介代表您与贷款机构协调，无需与多个机构沟通。

4. 潜在的成本节省

• 谈判能力：中介通常可以获得市场上没有公开的独家优惠或折扣利率。
• 透明费用：多数情况下，中介的服务费用由贷款机构支付，对借款人是免费的。

5. 支持复杂情况

• 解决难题：如果您信用评分较低、收入不稳定或有特殊财务状况，中介可以找到愿意与您合作的贷款机构。
• 特殊贷款需求：他们还可以协助您申请自管养老金（SMSF）贷款、商业贷款或其他非标准贷款。

6. 符合法规与客户利益

• 合规建议：根据《国家消费者信贷保护法》，澳洲贷款中介必须以客户的最大利益为优先，确保他们的建议符合您的财务需求，而不是贷款机构的利益。

7. 持续的服务支持

• 长期支持：贷款中介通常会提供长期支持，帮助您在未来的财务需求中（如再融资或额外贷款）提供解决方案。

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5.你能借多少钱

这里的你能借多少，主要考虑的是贷款机构根据你的情况，他们愿意借你多少。

影响你能借多少的因素主要取决：

你的借贷能力： 借贷能力主要由利率，收入，支出，现有债务，贷款期限，信用评分，贷款与价值比（LVR)等因素决定。

抵押物的价值：注意这个价值是在你签订购房合同以后，你申请的贷款机构对该房产进行价值评估后的价值，而不是你的购买价格。如果购买价格和贷款机构估值差别不大，也就没有什么问题，极少部分情况下，如果购买价格超出估值很多，那么就会以估计为准。除非一些特别职业比如医生，护士，有些银行可以借超过抵押物价值80%而不需要贷款保险（LMI)，大部分情况下你可以借抵押物价值的80%而不需要贷款保险。

你的借贷能力和抵押物价值的80%低的那个就是你能借到的最大金额（不考虑贷款保险LMI或者一些特殊情况可以超过80%而不需要买贷款保险LMI）。比如你的贷款能力是100万，你买的房子价值是120万（120万的80%是96万），那么你最多可以借96万。同理如你的贷款能力是100万，你买的房子价值是140万（140万的80%是112万），那么你最多可以借100万。

抵押物价值比较简单，下面主要讲一下借贷能力。尽管影响借贷因素很多，但是对于你来说，在你考虑买房的特定时间点，这些因素也是确定的了，每个贷款机构有它自己的借贷能力评估标准，但是原理基本上是一样的。你的收入和支出决定了你的还贷能力，还贷能力减去你现有的其他贷款就是你的借贷能力。下面几个方面你需要注意：

1. 贷款机构计算你的支出时有它的标准，如果你的实际支出低于它的标准，贷款机构会按照它的标准计算。家庭收入越高，计算标准也会相应提高
2. 贷款机构计算你的还贷能力时用的利息标准是在实际利息基础上加上一个额外的可负担能力缓冲（Serviceability Buffer），这是政府的要求，目的是为了减轻利息升高时的影响，当前的（2024年）可负担能力缓冲是3%

如果你的贷款能力不够，可以通过下面几个方面提高贷款能力。

1. 信用卡的额度会影响你的借贷能力，取消不必要的信用卡，尽可能降低信用卡额度
2. 增加收入，比如增加兼职
3. 降低支出，如果你的日常支出高于银行计算标准，可以减少不必要的支出

您也可以点击这里去我们的”房屋贷款“页面的”常见问题“部分查看更多信息。

在我们的”资讯中心“页面有很多银行的借贷能力计算器，这些计算器给你一个大致的参考，最好找银行或者你的贷款中介联系确认，尤其如果你的资金比较紧张。

欢迎联系我们进行免费咨询

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6.你的储蓄够吗

在计划买房的时候，你需要知道你得存够多少钱作为初始费用。下面就是一些主要的费用

1. 首付款

• 标准首付款（房产价值的20%）：
  大多数贷款机构要求20%的首付款，以避免支付贷款保险（LMI）。
  例如：
  • 房产价格：$500,000
  • 20%首付款：$100,000
• 低首付款+贷款保险（房产价值的5%–10%）：
  一些贷款机构接受较低的首付款（5%–10%），但需要支付LMI。
  例如：
  • 房产价格：$500,000
  • 5%首付款：$25,000
  • LMI费用：根据贷款金额和LVR，通常为几千到数万元不等。
• 担保贷款，可以零首付：
  可以通过家庭成员（通常是父母）作为担保人，帮助借款人（通常是首次购房者）获得房贷，而无需支付大额首付。担保人通过使用其房产中的一部分股权为贷款提供额外担保。这种方式允许借款人获得更高的贷款与房产价值比率（LVR），通常高达100%，从而帮助避免贷款保险（LMI）并减少首付需求。担保人，比如家庭成员（通常是父母）一些贷款机构接受较低的首付款（5%–10%），但需要支付LMI。
• 低首付款，政府担保，不需要付贷款保险（房产价值的2%-5%）：
  我们在前面”你的签证状态“部分提到过，如果你符合条件，政府可以担保，你你要付2%-5%就可以了，而且不需要支付贷款保险LMI。但是你的贷款能力需要达到剩下的95%-98%。如果存款不够，而且贷款能力也不够怎么办，可以考虑下面的支付共同持有计划
  
• 低首付款，政府共同持有计划（房产价值的2%-5%）：
  我们在前面”你的签证状态“部分提到过，如果你符合条件，政府可以担保，你你要付2%-5%，政府最多可以出资40%（新房）或者30%（旧房），根据出资比例，政府将享有该房产相应比例产权。
  

2. 政府费用

• 印花税（转让税）：
  根据州或领地、房产价格而异。比如在维多利亚州，如果你是首次购房者，你购买的房产价格低于60万，可以免交印花税；如果购买价值高于60万但是低于75万，你可以减免50%的印花税；购买价格在96万到200万之间，印花税是5.5%，也就是说如果房产购买价格是100万，印花税是5.5万，如果房产购买价格是200万，印花税是11万. 你可以使用我们”资讯中心“印花税计算” 获取准确估算。
• 产权登记费：
  用于登记房产所有权转让的费用，通常为几百澳元。

3. 贷款相关费用

• 贷款保险（LMI）：
  如果首付款低于20%，而且不能减免，则需要支付LMI。
  • 费用：根据贷款金额和LVR，可能为几千到数万澳元。你可以使用我们”资讯中心“印花税计算” 获取准确估算。
• 贷款申请或建立费：
  某些贷款机构会收取设立贷款的费用，通常在$500–$1,000之间。

4. 额外费用

• 房屋和虫害检查费用：
  费用范围：每次检查约$400–$800。
• 产权过户或法律服务费：
  费用范围：$1,000–$2,500。
• 房屋保险：
  贷款机构通常要求在交割前购买房屋保险。

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7.买房价格和贷款额度

通过前面“你能借多少钱”和”你的储蓄够吗“两部分，你应该可以大致算出来你最多可以买多少钱的房子。每个人的情况不同，所以需要根据你自己的情况进行考虑。一旦你决定了买多少钱的房子以后，一般来讲在你的最大贷款能力之内，尽量贷满你能贷款的额度，即使你自己有很多的储蓄，因为你可以把多贷出来的钱放在对冲账户（Offset Account)里。尽管因为多贷款你月供增加，但是你并不需要为多贷的部分缴纳利息，因为你把多贷出来的这笔钱放在对冲账户里，抵消了利息。 这也是在最开始的部分就介绍了对冲账户这个功能。除非因为多贷而利息提高了，你认为不合算，可以考虑少贷而降低利息。下面通过一个在维多利亚州买房为例来说明一下：

假设你的贷款能力是100万，以80%的房贷比计算，你可以购买125万的房子，你需要支付大约32万4千左右的初始费用（包括房价20%首付25万，68750澳元的印花税和4500澳元其他费用）。

假设你的储蓄够多，在综合考虑各方面因素以后，你可以额外拿出一些钱购买价值145万的房子（125 + 20 = 145）。因为你的贷款能力只有100万，所以你只能贷款100万，不能贷满145万的80%。你需要支付大约53万6千左右的初始费用（包括房价首付45万，79750澳元的印花税和5000澳元其他费用）。

在上面的例子中，即使你的存款比较多，而且你只想买125万的房子，在你的贷款能力是100万的情况下，你没有必要只贷90万，自己多付10万，你可以贷满这100万，你可以把原本你想多付的10万放在对冲账户里，尽管你的月供是按照100万计算的，但是你付的利息还是按照90万来计算的（出于简单，不考虑你在对冲账户里还有的其他钱）。

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8.贷款预批

贷款预批是贷款机构出具的正式函件，表明他们根据你的财务状况和信用状况，愿意借给你一定金额的钱，用于购买房产。这是购房过程中的关键步骤，因为它能帮助你了解您能借多少钱，并向卖家证明你是一个有财务支持、认真的买家。

你可以选择房贷的类型，其中主要包括下面几个方面：

• 利息类型：固定利息，浮动利息，浮动又有标准浮动和基本的浮动，你也可以选择一部分固定利息，一部分浮动利息，这个主要取决于个人对未来利息走向的判断
• 还款方式：是支还利息，还是本息同还，一般只还利息的利率要高一些，自住房一般本息同还的多
• 还款周期：一星期，两星期，或者一个月
• 贷款年限：一般是30年

预批的好处

1. 了解预算：
   预批让你明确知道自己能借多少钱，从而帮助你设定一个实际的购房预算。这可以避免浪费时间看那些超出您财务能力范围的房产。
2. 向卖家证明你是认真的买家：
   拥有预批意味着你是一个合格的买家，在竞争激烈的市场中，你的出价更具吸引力。这可以让你在其他未经过预批的买家面前占据优势。
3. 找到房产后过程更快：
   通过预批，你已经完成了大部分文书工作和验证流程。这样，当你准备好对房产出价时，最终的批准过程会更快。
4. 锁定利率：
   一些贷款机构可能允许你在预批期间锁定利率。如果你预期利率会上升，锁定利率可以帮助你获得更有利的条件。

同时也要注意下面几点

1. 并非保证批准：
   贷款预批并不意味着你在找到房产后一定会获批贷款。它受制于房产评估合格以及满足贷款机构设定的其他条件。
2. 有效期：
   预批通常是有时效性的。如果你在有效期间未找到房产，可能需要重新申请或更新预批。

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9.找房看房

通过前面几个部分介绍，你已经确定好了购房预算，接下来就是开始找房看房的过程，买房是人生一件大事，值得你做很多研究和装备，花费较长时间去寻找，或者等待你心仪的房子。在这个过程中你需要有耐心。

1. 确定需求与偏好

• 位置： 考虑距离学校、公共交通、工作地点和生活设施的远近。
• 房产类型： 决定是选择独立屋、公寓还是联排别墅。
• 功能： 列出必备功能（如卧室数量、户外空间）以及可选功能。

2. 研究市场

• 使用在线工具： 网站如Domain.com.au、RealEstate.com.au以及本地中介的网站提供房源信息、价格指南和市场趋势。通过网上研究赛选出你感兴趣的房子，记录下开放日期和时间，然后参加开放日看房，或者如果时间不合适，可以约私人看房。
• 参加拍卖和开放日： 了解您心仪区域的房价和市场需求。

3. 寻求专业帮助

• 产权律师或事务律师： 负责处理房屋购买的法律事务。
• 房屋和虫害检查员： 确保房屋状况良好，没有重大问题。

4. 实地看房

• 安排看房： 参加开放日或预约私人看房。
• 评估房屋状况： 注意是否有损坏、维护不良或潜在的昂贵修复问题。
• 检查分区和限制： 确保房产符合当地市政规定。

5. 了解购买流程

• 私人销售： 直接与卖家或其代理谈判。
• 拍卖： 参加公开拍卖。拍卖成交具有约束力，需迅速行动。
• 买期房： 就是买还没有建好的房屋，对数是买公寓。
• 意向表达： 在指定日期前提交您的最佳报价。

6. 提出报价

• 具有竞争力： 研究该地区的近期成交价，提出公平且有竞争力的报价。
• 附加条件： 包括贷款批准、房屋检查或结算期要求。

成功寻找房屋的贴士

1. 保持灵活： 根据市场情况调整您的期望。
2. 果断行动： 优质房源可能很快售出，需做好迅速决策的准备。
3. 坚持预算： 避免在竞争激烈的市场中超出预算。

如果你看到感兴趣的房子，可以联系我们，我们可以免费提供该房子的房产报告，具体可以参见我们网站”住房贷款”页面“免费房产报告”部分。

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10.签订购房合同

一旦你找到满意的房子，而且卖家也满意你给出的购买条件，接下来就进入签订购买合同的环节，尽管这个步骤并不需要多长时间，但这是非常关键的一步。希望下面的信息对你有所帮助。

1. 了解购买合同

• 合同内容： 购买合同列出了购买的条款和条件，包括：
  • 房产详情（地址、产权和包含内容）
  • 购买价格
  • 定金金额及支付条款
  • 交割期限
  • 特殊条款（例如，附带贷款或房屋检查条件）
• 标准合同： 澳大利亚的大多数州和领地使用标准的销售合同，但具体细节可能有所不同。

2. 寻求专业建议

• 产权转让律师或律师： 请聘请一名合格的产权转让律师或房产律师在签署合同前进行审阅。他们可以：
  • 解释条款和条件。
  • 确保合同中没有不公平的条款。
  • 针对任何特殊条件提供建议。
• 房地产中介： 卖方的中介可以提供合同副本，但请记住他们代表卖方的利益。

3. 审阅特殊条款

• 常见条款：
  • 贷款条款： 如果贷款未获批准，允许您退出交易。
  • 房屋和虫害检查条款： 确保房产没有重大问题。
• 自定义条款： 您可以协商添加额外条款以保护您的权益。

4. 签署合同

• 初步签署： 买方和卖方分别签署相同的合同副本。
  • 通常由卖方的中介或产权转让律师负责此步骤。
  • 根据州法律，可能支持电子签名。
• 支付定金： 签署合同时通常支付购买价格的5-10%。确保资金已准备好。

5. 冷静期

• 冷静期： 大多数州在签署后提供冷静期（通常为2-5个工作日），但拍卖中购买的房产除外。
• 冷静期内操作： 如果决定退出，可能会损失一小部分定金。

6. 合同交换

• 交易正式化： 双方签署并交换合同后，交易具有法律约束力。
• 定金托管： 定金将在托管账户中保存至交割日。

7. 保留合同副本

• 保留一份签署的合同副本。这是法律、财务和税务的重要文件。

8. 交割

• 完成交易： 交割通常在签署后30-90天内完成，具体时间在合同中说明。
• 产权转让： 在交割日，房产所有权正式转让给您。

重要提示

1. 拍卖： 如果通过拍卖购买，冷静期不适用，您需要提前完成贷款审批和房产检查。
2. 州际差异： 每个州和领地的房产法律不同，请确保了解当地的具体要求。

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11.完成房贷审批

一旦签订购房合同，就可以补充好贷款机构所需要的文件，贷款机构会最后审核你的贷款申请，完成房贷审批。在这个过程中，你需要完成下面的一些事情：

• 签署贷款文档。
• 你在交接前需要购买房屋保险。
• 与卖家或者卖房中介安排一次交接前房屋状况检查
• 确保在你指定的银行账户中有足够多的钱，以便房屋交接能顺利进行，你的过户律师会告诉你需要多少钱。

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12.房屋交接入住

过户顺利完成后，你可以从买房中介那里拿到房屋钥匙，从这一刻起，你就可以准备好搬进新家了。

尽管买房过程圆满画上了一个句号，但是你还是需要定期做房屋健康检查，以确保你的利息合理且你的贷款符合你的需求。具体内容可以查看我们网站”住房贷款”页面“房贷健康检查”部分。

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